Mi az elmúlt 20 évben jelentősen hozzájárultunk a magyar lakásépítéshez, és reményeim szerint mindig az építészeti nívó emelését is segítettük, pedig ebben a műfajban szembesül a szakma, az építészeti minőség terén, talán a legnagyobb kihívásokkal. Ezzel együtt a magyarországi magasépítési volumen jelentős részét, a műfajok szerinti bontás legnagyobb szeletét többlakásos lakóépületek teszik ki.
A tömeges városias lakásépítés a rendszerváltozás óta több hullámban jelentkezett, és általában nemcsak a gazdasági helyzet, hanem az állami támogatások is nagy szerepet játszottak a megnövekedett lakásépítési trendekben.
Az állami ösztönzők a lakásvásárlóknak nyújtanak segítséget és ezzel a lakások iránti keresletet segítik. Így az állami támogatások a keresleten keresztül határozzák meg azt is, hogy milyen lakások épülnek a piacon. A Tetris-ház tervezéskor a 2008-as válság után újrainduló beruházási lendület volt jellemző, amit a megjelenő 5%-os áfa és a CSOK-támogatások segítettek. Az OTP Ingatlan Zrt. mindig a konzervatívabb ingatlanfejlesztők közé tartoztak, ami abban is megjelent, hogy az ösztönzőkből a következő lakásokkal kapcsolatos igényeken túl figyelembe vettek hagyományos szakmai szempontokat is, és így alakították ki a lakások összetételét, az úgynevezett lakásmixet. Ezzel együtt ennek az épületnek a tervtanácsi szakmai bírálata is kifogásolta a túl kis méretű lakások mennyiségét a tervben, pedig az állami ösztönzők is a kisebb lakásoknál kedvezőbben érvényesültek és a piac is a kisebb lakások várta, így a fejlesztők nagy része a Tetris-projektben tervezett lakásoknál kisebb lakásokból próbált minél többet építeni. Végül a Tetrisben megépült nagyobb lakások építését nem bánta meg a fejlesztő, mert a projekt nagyon sikeres volt, és a nagyobb lakások is hamar gazdásra találtak. Köszönhető volt ez annak, hogy az épület terveinek készítésekor sikerült olyan új építészeti és műszaki megoldásokat megvalósítanunk, ami kiemelte ezt a beruházást a versenytársak között azon túl, hogy az épület látványos és a környezetébe kiválóan illeszkedő telepítésével, igényes belsőépítészetével és homlokzataival gyorsan kivívta a szakma és a közönség elismerését. A homlokzat letisztult formáival, élénksárga erkélyeivel és harmonikus színhasználatával modern, barátságos megjelenést akartunk nyújtani, és sikerült talán esztétikai és funkcionális értéket teremteni. A telepítésnél a környezet 10 emeletes lakótelepi épületei és a 2000-es évek barátságosabb 5 emeletes lakótömbjei is meghatározták a döntésünket, de legfontosabb a telken található nagyobb megőrzendő fa megóvása volt és az hogy a 270 lakást befogadó épület tömegét, az egységes megjelenés mellett, olyan kisebb részelemekre bontsuk, ami élhetővő és személyessé teszi a lakásokat.
Nagy sikere lett a belső világ újszerű kialakításának is, ami nemcsak az előtér igényes belsőépítészetében nyilvánult meg, hanem egy újfajta belső közlekedőrendszer létrehozásában. Az épület lakásokhoz vezető folyosóit nem zárt térként, hanem nyitott, hidak és függőfolyosók játékos világaként terveztük. Ez nem-
csak abban segített, hogy az egyes lakások bejárata nem egy, a zárt, akusztikailag kellemetlen, sokszor nyomasztó térből, hanem a szabadból nyílik és ezáltal intimebb, természetes fényű és jobb levegőjű bejáratot biztosít, hanem abban is sokat adott, hogy az épület közlekedőrendszere látványos és nagyvonalú, egyben nagyon flexibilis, hiszen egy-egy lakást több irányból is megközelíthetünk. Ráadásul a megoldás mind gépészeti, mind tűzvédelmi szempontból sokkal egyszerűbb és olcsóbban megépíthető. 2015 óta már több ilyen közlekedőrendszerrel épített lakóházat terveztünk különböző fejlesztőknek és mindenütt nagy sikere van ennek az új szemléletű megoldásnak, ráadásul az új TÉKA által megfogalmazott elvek is érvényesülnek ebben a kialakításban.
Ez volt az első olyan épület az OTP Ingatlan Zrt. fejlesztésében, ahol a gépészet teljeskörűen levegő-víz hőszivattyúkkal és felület hűtés-fűtéssel valósult meg. Ez a környezettudatos és nagyon hatékony, kis energia felhasználású gépészeti megoldás azóta elterjedtebb lett, bár a beruházási költségek emelkedése miatt most ismét kiszorulóban van a piacról.
Kitekintés
Az irodánkban évek óta működik olyan szellemi műhely, ahol az aktuális építészetelméleti, urbanisztikai vagy társadalmi kérdéseket megvitatjuk, így volt egy olyan beszélgetésünk is ahol a 3% lakástámogatási hitel és az ezzel járó lakásépítési boom problémáit vitattuk. Az alábbiakban a vita összefoglalójaként szeretném megosztani azt a személyes és végül közös vélekedést, amit vitákon keresztül az építészcsapattal alakítottunk ki.
Brósz Róbert Zsigmond véleménye
Az egyes beruházások kormányrendelettel történő kiemelése a helyi szabályozási környezetből szakmailag nem támogatható gyakorlat, nem veszi figyelembe a szélesebben értelmezhető városépítészeti szempontokat egy adott területen, a helyi szabályozást évek alatt és az érintettek bevonásával alkotja meg a helyi önkormányzat – nem véletlenül. Egy ilyen beavatkozás sok esetben túlépítést eredményez, aktuális társadalompolitikai és profitmaximalizáló érdekek betonoznak be évtizedekre indokolatlanul sűrű beépítést és gyakran még a minimálisan szükséges kompenzáció alól is felmentést kap a beruházó az adott település kárára.
Léstyán Bence és Szűcs Imre Ferenc véleménye
- Távolodás az élhető városoktól:
a) A szabályozási tervek által megengedett beépítési paraméterek sokszor túlzók, feszegetik vagy túl is lépik a telek és a városszerkezet által elviselhető kereteket.
b) A beruházóktól nem lehet önmérsékletet elvárni, hiszen ők a piaci verseny alapvetése szerint a legális keretek között történő profitmaximalizálásra törekednek.
c) A szabályozási paraméterek mérséklése lenne indokolt, és minden nagyobb beruházásra a számított építményérték meghatározott százalékában kötelezővé kellene tenni konkrét közérdekű fejlesztés megvalósítását vagy ahhoz való pénzbeli hozzájárulást. - A kiemelt státuszú projektek rendszere
a) A beruházók kedvezményesen építhettek eddig a rozsda- övezetekben, a kiemelés lehetőségével a fejlesztési energiákat elvezetik a rozsdaövezetektől, így azok fejlesztése lelassul.
b) A beépítettség és az épületmagasság növelését ösztönzik a fenntarthatóság és a városképi illeszkedés rovására.
c) Sérül a szubszidiaritás elve, a helyi közösségnek semennyi ráhatása nincs az őt közvetlenül érintő folyamatra.
d) Ráadásul nem a nagy beruházások lefolyását könnyítik, hanem a kicsikből csinálnak nagyot: nem a 250 lakásos projekt kap kiemelt státuszt, hanem a kisebb projekteket a kiemeléssel tolják 250 lakás fölé.
e) Pozitívum, hogy a lakásonkénti parkolószámból engedményt lehet kérni, ez sűrűn lakott, de nehezen autózható várost eredményez, közvetve fenntarthatóbb közlekedés felé tereli az embereket.
f) A szabályozás esetleges ellentmondásait segít megoldani a kiemelés lehetősége, de önkormányzati kontroll hiányában ennek a végkimenetele kérdéses. - Kiszámíthatatlanság, jogbizonytalanság
a) Ingatlanvásárlásnál az értéket befolyásoló tényező a helyi szabályozás, hiszen az alapján látszik, hogy mi épülhet a környéken, örök-e a panoráma:
– bármilyen ingatlan benapozottsága, panorámája, „beláthatósága” az érintett tudomása nélkül változhat, ezzel az ingatlan értéke csökkenhet,
– szerzett jog védelme csorbul, nem számíthat kártérítésre a tulajdonos. - Fenntarthatóság nem szempont
a) A TÉKA szintterület-kedvezményt ad fenntartható építőanyagok használata esetén.
b) Ha a meglévő épületnél nem enged nagyobbat a szabályozás, akkor megéri felújítani:
– kiemelés esetén bármilyen szintterületi mutató kérhető, így semmi sem ösztönöz a fenntartható anyaghasználatra,
– kiemelés során a szabályozásnál magasabb szintterületi mutató arra ösztönöz, hogy használható épületeket bontsuk le. - Építészeti tervezési munka degradálása
a) Minden döntés a felső szinten dől el, kevés vagy semennyi időt nem adva a szakmai és helyi közösség számára a megvitatásra, nincs szükség új gondolatokra, egyediségre, kreativitásra.
b) A piaci ár alatti eladási ár a műszaki és esztétikai minőség rovására érhető csak el, a beruházó nem fog lemondani a profitjáról.
Fernezelyi Gergely véleménye
A lakáspolitika is hányattatott sorsú közpolitikai téma sok más mellett. Örvendetes hír hogy a kormányzat felismerte, hogy szükség van a lakóingatlan-fejlesztésre, akkor is, ha a magyar lakosság lélekszáma nem nő. Mivel a magyarországi lakásállomány nagyjából 4,6 millió lakóingatlanból áll, ezek statisztikailag elavulnak egy 100 éves ciklussal számolva, így évente körülbelül 46 ezer lakóingatlant kellene újonnan építeni, vagy a használhatatlanná vált lakásokat úgy megújítani, hogy azok a mai műszaki elvárásoknak megfeleljenek. Sajnos az utóbbi megoldás sok esetben vagy lehetetlen, vagy jelenleg költségesebb, mint újat építeni.
A másik valós probléma a lakhatási válság, ami abban mutatkozik meg, hogy egyre több magyar embernek vagy nincs elég jövedelme, hogy megfelelően lakjon, vagy a jövedelme nem elegendő egy műszaki elvárásoknak megfelelő lakás megvásárlására. Erre a problémára a szociális lakásprogram szolgálna, ami egy bérlakásprogram elindítását teszi szükségessé. A 3% hitelkonstrukció miközben megterhelő lesz az államháztartás számára, csak kis mértékben tudja megoldani a lakhatási válságot, mivel az alacsony jövedelműek jelentős része még ezzel a kedvezménnyel sem lesz képes saját lakásvásárlást kezdeni. A lakhatási válságra valójában egy átgondolt bérlakásprogram adhatna megfelelő választ. A bérlakások fejlesztése építészeti színvonalnövekedést is magával hozna, hiszen a fejlesztőnek saját érdeke lenne jó műszaki minőségű, élhető épületet építeni, hiszen az üzemeltetési szempontok egy bérháznál a tulajdonos/fejlesztő érdekkörében merülnek fel. Egy bérlakásprogram első lépése a lakásbérlet-szabályozás teljes újraírása kell legyen, mivel a jelenlegi szabályozás sem a bérbeadót, sem a bérlőt nem védi megfelelően.
A kiemelő rendeletek pedig azért látszanak szakmailag kifejezetten visszatetszőnek, mert arra hívják fel a figyelmet, hogy a hatályos szabályozások nem megfelelőek, határozottabban fogalmazva rosszak, és sem engedélyezési időben, sem építés politikailag nem alkalmasak arra, hogy a szükséges épületek megépüljenek. A kiemeléssel pedig nem a rossz szabályokon javítunk, hanem helyette kerülőutakat adunk.
Budapest egyébként is a kettős közigazgatás bonyolult útvesztőjétől szenved szabályozási szempontból is, hiszen a főváros és a kerületek viszonya és egymásra utaltsága a 90-es évek elején kialakított új közigazgatási rendszer felállítása óta tele van ellentmondásokkal, feloldhatatlan és értelmetlen konfliktusokkal, ahol a politikai szándékok sokszor kifejezetten nem a város és a városlakók érdekeinek előtérbe kerülését segítik, hanem ellentétet teremtenek a főváros és a kerületek, kerület és kerület között. Ez a közpolitikai helyzet azt a szituációt teremti meg, amiben olyan helyzetek alakulnak, mintha egy-egy kerület és a főváros nem egy és azonos város lenne, hanem egymással vetélkedő, egymás érdekei ellen feszülő távoli szomszédok lennének. Ezekre a problémákra sem a kiemelő rendeletek jelentik a hosszú távú megoldást.
Fernezelyi Gergely DLA
Ybl- és Pro Architectura-díjas építész, vezető tervező,
FBI Kft., Fernezelyi Kft., PBP Europlan GmbH.
TETRIS-HÁZ (2015–2018)
Budapest XI. kerület, Mezőkövesd utca
Befektető: OTP Ingatlan Zrt.
A projekt mérete: 23 000 m2
Költség: 18 700 000 EUR
Lakások száma: 270
Danyi Balázs fotói:
